BAUEN IN RHEINE - Wohnbauland schaffen – Unser Wohnbaulandkonzept

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BAUEN IN RHEINE Wohnbauland schaffen – Unser Wohnbaulandkonzept Ende der 80er/Anfang der 90er Jahre ging die Produktion von neuem Wohnbauland in Rheine zurück, vor allem weil die Stadt mit der Finanzierung 14 der durch die Entwicklung neuer Wohnbaugebiete bedingten Kosten überfordert wurde. Der traditionelle Weg der sogenannten „Angebotsplanung“, also die Planung, Bodenordnung, Erschließung und sonstige Entwicklung privater Wohnbauflächen durch die Stadt, erwies sich zunehmend als nicht mehr finanzierbar, weil über die anschließende Erhebung von Erschließungsbeiträgen nur ein geringer Teil der Entwicklungskosten refinanziert werden konnte. Der klassische Weg der kommunalen Bodenvorratspolitik, also der möglichst frühzeitige Erwerb zukünftiger Bauflächen durch die Stadt sowie die entsprechende Überplanung dieser Flächen und deren Entwicklung zu neuen Wohnbaugebieten mit anschließender Vermarktung der neuen Bauflächen durch die Stadt, konnte ebenfalls die Finanzierungsprobleme nicht mehr lösen. Die Differenz zwischen den Ankaufspreisen und den Verkaufspreisen für die neuen Bauflächen reichte vor allem wegen zu hoher Ankaufspreise und steigender Vorfinanzierungslasten bei weitem nicht mehr aus, um daraus die Kosten für die Entwicklung der neuen Wohnbaugebiete bestreiten zu können. In dieser Situation, in der die Wohnbaulandpreise knappheitsbedingt stark anstiegen, schien der Weg der privaten Entwicklung und Vermarktung neuer Wohnbaugebiete auf der Grundlage konsensualer Lösung (städtebauliche Verträge sowie einvernehmliche Umlegungsregelungen) der allein erfolgversprechende Lösungsweg zu sein. So war es auch nicht weiter verwunderlich, dass Ende 1992/Anfang 1993 die Entwicklung und Vermarktung privater Bauflächen durch private Akteure auf der Basis von städtebaulichen Verträgen und einvernehmlichen Umlegungsregelungen eine fast absolute Priorität erhielten. Dieses wiederum führte in neuen Wohngebieten zu Monopolstellungen bestimmter Eigentümer bzw. Projektentwickler mit entsprechenden Nachteilen für die bauwilligen Nachfrager (hohe Baulandpreise, Architekten- und Finanzierungsbindungen usw.) und damit zu einem entsprechenden Unmut auch in der Öffentlichkeit. Aufgrund dieser Situation wurde die Aufgabe der Entwicklung und Vermarktung zusätzlicher Wohnbauflächen ab Herbst 1995 noch einmal gründlich überprüft und anschließend neu orientiert. Es wurde Stück für Stück ein neues Wohnbaulandkonzept entwickelt, das sich als wichtiger Baustein eines umfassenden Bodenmanagement versteht. Nach entsprechender Beratung in den zuständigen Ausschüssen beschloss dann der Rat am 24. Juni 1997 einstimmig das neue Wohnbaulandkonzept. In diesem Beschluss festigt der Rat den bodenpolitischen Zielkatalog, nämlich: 〉〉 ausreichend preiswertes Wohnbauland 〉〉 bei zügiger Realisierung der Baurechte 〉〉 unter teilweiser Refinanzierung der durch die Überplanung und Entwicklung ausgelösten Folgekosten und 〉〉 unter Berücksichtigung sozialer, umweltpolitischer und wirtschaftlicher Zielsetzungen bereitzustellen. Zur Erreichung der sozialen Zielsetzungen wurde parallel ein städtisches Förderprogramm zur finanziellen Unterstützung der Bauherren entwickelt. Nach dem auch heute noch geltenden Wohnbaulandkonzept der Stadt Rheine werden bodenpolitischen Ziele über einen ausgewogenen Mix der Baulandstrategien verfolgt. 1. Wenn ein städtischer Durchgangserwerb des künftigen Baulandes sinnvoll und möglich ist, werden die Flächen potentieller Wohnbaugebiete von der Stadt frühzeitig erworben, um dann das jeweilige Gebiet zu überplanen und zu entwickeln sowie die Baugrundstücke anschließend an Bauwillige zu veräußern. Die Kosten dieser Baugebietsentwicklung konnten bislang weitgehend aus der Differenz zwischen dem Ankaufspreis und dem Verkaufspreis finanziert werden. Dazu ist es erforderlich, dass der planbegünstigte Grundstückseigentümer seine Flächen zum „Residualwert“ an die Stadt veräußert. Das bedeutet, dass sich der Ankaufspreis an dem zu erwartenden


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